l'amendement n° 2506 de M. Ray et l'amendement identique suivant après l'article 12 du projet de loi de finances pour 2026 (première lecture).

Cet amendement vise à donner la possibilité aux propriétaires privés de déduire de leurs revenus fonciers l’amortissement d’un bien immobilier qui est mis en location vide de longue durée à titre de résidence principale.

Dans le cadre juridique actuel, seul le régime de la location meublée permet l’amortissement du bien immobilier, ce qui n’est pas le cas pour la location nue. Ce traitement fiscal nettement plus avantageux incite ainsi de nombreux investisseurs à privilégier la location meublée, y compris de courte durée, par rapport à la location nue de longue durée.

Or, plusieurs rapports récents convergent vers le constat qu’un rééquilibrage entre les régimes de la location nue et de la location meublée s’impose. C’est notamment le cas du rapport que notre collègue Mickaël Cosson et le sénateur Marc-Philippe Daubresse ont remis au Gouvernement en juin dernier. Parmi leurs propositions pour relancer durablement l’investissement locatif détenu par les ménages (qui représentait en 2024 environ 7,5 millions de logements, soit près d’un quart des résidences principales) figurait la possibilité de déduire l’amortissement d’un bien immobilier, sans distinction du caractère nu ou meublé.

Ainsi, pour tous les logements mis en location de longue durée à titre de résidence principale et dont le locataire n’entretient pas de lien de parenté avec le bailleur, les propriétaires pourront déduire annuellement, sur 20 ans, 5 % de la valeur d’un bien neuf et 4 % pour un bien ancien dans lequel des travaux ont représenté au moins 15 % de la valeur du bien. 

La part du foncier d’un bien immobilier étant estimée à 20 % du prix en moyenne, l’amendement propose toutefois de limiter la possibilité de déduire l’amortissement à 80 % du prix du bien.

Par ailleurs, afin de récompenser les bailleurs qui souhaitent proposer leur bien à un loyer inférieur au prix du marché, un bonus d’amortissement supplémentaire est accordé aux propriétaires qui mettent en location leur logement à des loyers modérés. Ce bonus a un taux de 0,5 % lorsque le loyer correspond aux loyers intermédiaires, 1 % lorsqu’il correspond aux loyers sociaux et 1,5 % lorsqu’il correspond aux loyers très sociaux.

Tel est l’objet du présent amendement qui permettra de relancer l’investissement, lutter contre la crise du logement, et qui se traduira par de nouveaux emplois dans le secteur du bâtiment qui en perd depuis plusieurs années.

Le chiffrage réalisé dans le rapport Cosson / Daubresse souligne le caractère vertueux de cette mesure. Le coût généré par ce nouveau cadre fiscal serait ainsi largement compensé par ses effets sur l'investissement. La mission a ainsi considéré que le manque à gagner pour les finances publiques ne concernerait que les 75 000 logements par an qui seraient, quoi qu'il arrive, réalisés même en l'absence de réforme. En revanche, la réforme proposée permettrait de construite environ 90 000 logements supplémentaires par an générant des gains de recettes de TVA de 20 % pour les logements neufs et de 5,5 à 10% pour les travaux réalisés dans l’ancien, des recettes de DMTO d’environ 6 % en moyenne pour les logements anciens faisant l’objet de travaux, des recettes de taxe d’aménagement pour les logements neufs.

C'est pourquoi la mission confiée à nos collègues parlementaires estime le gain pour les finances publiques à 500 millions d'euros en 2026, 1,1 milliard d'euros en 2027 et 1,9 milliard d'euros par an entre 2028 et 2036.

Par ailleurs, la production de logements neufs et la réalisation de travaux, notamment de rénovation énergétique, dans le parc existant, permettront la création de plus de 100 000 emplois à horizon 2030, générant plus de 1 milliard d'euros de recettes de cotisations sociales.

Enfin, cet amendement vise également à revaloriser le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, conformément aux recommandations du rapport Cosson / Daubresse.

En effet, le plafond du déficit foncier reportable sur le revenu global n'a pas été revalorisé depuis 25 ans, malgré la hausse continue des loyers, des charges, et des prix de l’immobilier, en particulier dans le neuf. Le plafond actuel de 10 700 euros ou 21 400 euros en cas de travaux de rénovation énergétique, est ainsi décrit par les auteurs du rapport comme insuffisant au regard des investissements consentis. C'est pourquoi il est proposé de le rehausser jusqu'à 40 000 euros afin d'assurer l’entretien et le maintien dans le temps d’une offre locative qualitative.