l'amendement n° 582 (rect.) de M. de Courson et l'amendement identique suivant après l'article 12 du projet de loi de finances pour 2026 (première lecture).

Le constat actuel est que, d’une part, l’accroissement du déséquilibre entre les prix et les loyers écarte les investisseurs immobiliers – réduisant ainsi l’intérêt de la location pour les bailleurs – et que, d’autre part, le parc locatif à destination de résidence principale de longue durée est en attrition, accélérée sur les dernières années, surtout dans les métropoles attractives et touristiques. 

Dans la continuité des propositions de réforme de la fiscalité locative formulées par la mission d’Annaïg Le Meur de mai 2024, le présent amendement s’appuie sur les propositions du rapport du député Mickael Cosson et du sénateur Marc-Philippe Daubresse, remis au Gouvernement en juin 2025. 

La réforme proposée avantage les bailleurs qui participent à accroître l’offre de location à titre de résidence principale et à en prévenir l’attrition, à travers deux dispositifs : 

-        D’une part, le soutien à la production de logements neufs, par la création d’un régime d’amortissement, avec un taux à 3,5%, majoré en cas de baisse du loyer par le propriétaire ; 

-        D’autre part, le soutien à la mise sur le marché de la location de longue durée à loyer abordable de logements anciens de qualité par la création d’un régime d’amortissement, avec un taux de 3%, également majoré en cas de baisse du loyer. La condition de travaux implique de fait un ciblage sur les logements aujourd’hui exclus de la location pour non-décence, en particulier à cause de leur caractère de passoire thermique (et parfois captés, de ce fait, par la location de courte durée). La condition de loyer abordable (intermédiaire) permet de garantir que le coût de ces travaux n’induise pas une hausse des loyers généralisée, et permet par ailleurs de garantir la constitutionnalité de ce dispositif, à l’image de dispositifs mis en place dans le passé, le dispositif ne s’appliquant qu’aux logements nouvellement acquis. 

Les effets de la réforme seront progressifs, avec un plein effet à partir de 2030 : les modélisations basées sur les calculs du rapport amènent à considérer que la réforme permettra de produire 30 000 logements neufs supplémentaires pour la location de longue durée par rapport à un scénario sans réforme, et à remettre sur le marché de la location 18 000 logements supplémentaires dans l’ancien. Par ailleurs, la production des 30 000 logements neufs supplémentaires permettra de débloquer la production d’au moins 20 000 logements neufs en accession et dans le parc social. En effet, c’est l’investissement locatif qui tire la pré-commercialisation des programmes immobiliers, pré-commercialisation nécessaire pour que les banques financent ensuite les programmes des promoteurs.
 
Cet effet étant progressif, en 2026, l’impact est plus mesuré : environ 10 000 logements locatifs neufs supplémentaires seront produits grâce à la réforme, et 44 600 logements anciens bénéficieraient par ailleurs de la réforme et pourraient être remis ou maintenus sur le marché locatif. S’agissant des logements neufs, il s’agirait d’un doublement par rapport à la production de 2025 (au deuxième trimestre 2025, seuls 2 500 logements locatifs neufs ont été vendus). Par ailleurs, 4 000 logements neufs en accession ou sociaux pourraient être débloqués dès 2026 grâce à la réforme. S’agissant des logements anciens, il convient de rappeler que MaPrimeRénov’, en 2025, devrait n’aider que 1 500 propriétaires bailleurs.
 
Du fait de cette progressivité, le coût en 2026 de la pratique de l’amortissement dans la location de longue durée est estimé à environ 103 M€ (pour deux tiers au titre de l’impôt sur le revenu et un tiers au titre des prélèvements sociaux).
Ces coûts seront compensés à court terme par :

-        les recettes de TVA procurées par les acquisitions supplémentaires de logements neufs intervenues du fait de la réforme (les opérations initiées en 2026 apporteront 288 M€ de TVA supplémentaire au minimum, et 436 M€ en estimant les effets d’entraînement de la réforme sur l’accession à la propriété de résidences principales et sur le parc social – ces recettes s’étalant sur la durée de réalisation des projets, soit 4 ans environ) ;

-        les recettes de DMTO procurées par les acquisitions supplémentaires de logements anciens intervenues du fait de la réforme (environ 60 M€ supplémentaires dès 2026, qui bénéficieront aux collectivités territoriales, en particulier aux départements) ;

-        les recettes de taxe d’aménagement par les acquisitions supplémentaires de logements neufs intervenues du fait de la réforme (15 M€ en 2026, au bénéfice des collectivités territoriales).

L’amortissement produit par ailleurs un effet budgétaire sur l’intégralité de la période où il est mis en œuvre. En moyenne, un bien locatif est conservé 13 ans. En conséquence, les dépenses budgétaires associées aux logements neufs et anciens bénéficiant de la réforme en 2026 seront d’environ 1,3 Md€ (sur toute la période d’amortissement, soit 30 ans environ). Il convient de rappeler que l’Etat récupèrera l’essentiel de cette somme par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière, qui a été mise en place en loi de finances pour 2025. Avec une durée moyenne de détention de 13 ans avant revente, l’Etat percevra 1,2 Md€ de recettes lors de la cession des biens acquis en 2026 (au titre de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux).

En synthèse, cette réforme permet donc :

-        D’accroître fortement la production de logements locatifs neufs, pour restaurer en 2030 un volume compatible avec la réponse à apporter à la crise du logement, et avec un doublement de la production dès 2026 ;

-        De maintenir sur le marché locatif de longue durée plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs anciens dégradés ou énergivores, qui pourraient sortir du marché locatif sinon ;

-        De récupérer, dès 2026 et sur les années à venir, des recettes fiscales conséquentes, liées à la TVA, aux DMTO et à la taxe d’aménagement. Ces recettes de court terme excèdent les dépenses de court terme. 

-        De récupérer, à terme, des recettes fiscales liées à la ré-intégration des amortissements dans le calcul des plus-values, de sorte à équilibrer budgétairement la réforme sur longue période.

Par ailleurs, cet amendement de relance doit s'inscrire dans une stratégie globale de soutien au secteur, pour répondre aux demandes à chaque étape du parcours résidentiel. Le parc locatif privé en est un maillon essentiel, mais le logement locatif social doit aussi être soutenu, dans un contexte de tensions majeures du modèle économique. Cela passera par une baisse suffisante de la réduction de loyer de solidarité, en lien avec le financement du fonds national des aides à la pierre. Ces mesures font l'objet d'autres amendements mais s'inscrivent dans la même stratégie globale.

Enfin, pour assurer la recevabilité financière, le présent amendement prévoit deux gages pour les baisses de recettes pour l’Etat et les organismes de cotisations sociales (du fait de l’impact sur la CSG), et prévoit, dans le dernier alinéa du I, une limitation dans le temps à 3 ans, du fait des règles applicables à la CSG, qui oblige les amendements parlementaires diminuant les prélèvements sociaux hors du PLFSS à être borné dans le temps.