le sous-amendement n° 3947 de M. Castellani à l'amendement n° 2895 de M. Echaniz après l'article 12 du projet de loi de finances pour 2026 (première lecture).

L’amendement n°2895 vise à assurer un alignement des avantages fiscaux au régime réel entre les locations nues (assujetties à la catégorie des revenus fonciers) et les locations meublées non professionnelles (assujetties à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) en supprimant, pour ces dernières, les amortissements déductibles de leurs revenus imposables.

Ainsi, cette logique de l’alignement vise à assurer une égalité de traitement entre les deux types de locations et mettre ainsi fin à une concurrence jugée trop favorable aux LMNP.

Cependant, déjà lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2025, les parlementaires avaient manifesté leur volonté de prévoir un traitement particulier pour l’investissement dans certains types de logements qui concourent au développement de l’offre locative en faveur de populations dont les besoins présentent des enjeux particuliers (étudiants, seniors, personnes handicapées…).

Les résidences dites gérées, en s’adressant à ces populations spécifiques, ne présentent aucun risque de concurrence avec les location nues. Par ailleurs, ce type de logements a par nature vocation à être meublé. Cela n’a pas non plus pour effet d’empêcher des familles à se loger dans des zones tenues, dans la mesure où elles n’ont pas vocation à accueillir ce type de publics.

Le présent sous-amendement traduit, comme l’a fait l’article 84 de la loi de finances pour 2025, la particularité de cette offre de logements pour des publics spécifiques.

Le présent amendement des députés Socialistes et apparentés, est de repli avec notre amendement n°I-1964 qui avait été adopté en Commission des finances. Il vise à tendre vers un alignement des avantages fiscaux au régime réel entre les locations nues (assujetties à la catégorie des revenus fonciers) et les locations meublées non professionnelles (assujetties à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) en supprimant, pour ces dernières, les amortissements déductibles de leurs revenus imposables pour les nouveaux logements acquis. Par rapport à notre amendement principal il limite les effet de ce dispositif aux seuls logements acquis à compter du 1^er janvier 2026.

En effet, alors que les propriétaires de locations nues ne peuvent déduire l’amortissement de leur revenu imposable, les propriétaires de meublés de longue comme de courte durée peuvent eux, déduire cette charge. Cette distorsion favorise la location meublée sur la location nue alors même que cette dernière est plus sécurisante pour le locataire (bail de trois ans) et moins onéreuse. Par ailleurs la location touristique meublée bénéficie aussi du régime Bic réel plus avantageux, avec un fort effet désincitatif pour les propriétaires à louer en longue durée.

Le régime Bic-Réel pour les locations est donc aujourd’hui trop avantageux puisque 68 % des contribuables ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs. Dans son rapport, la mission sur la Réforme de la fiscalité locative menée par la députée Annaïg Le Meur, l’IGF et l’IGEDD pointe du doigt cette mesure et recommande de supprimer l’amortissement des charges déductibles.

Le cumul d’avantages fiscaux en faveur de la location meublée et en particulier meublée de courte durée alimente la crise du marché locatif dans les zones tendues, métropoles et communes touristiques. Cet amendement, de même que notre amendement apportant des adaptations au régime micro-foncier participe d’un rééquilibrage urgent en faveur de la location nue de longue durée et de la fin d’avantages fiscaux devenus disproportionnés dans une période de fortes contraintes budgétaires.